今年的“金九银十”随着第二套房房贷首付提高新政的出台，而增添了更多变数。金融政策的调控措施缓慢地向市场发挥出其效力，影响着苏州楼市的最新走势。特别是进入10月份之后，市场开盘项目减少，供应量出现“断档”现象，但是各区域公寓项目的成交均价却有增无减，受此影响区域成交量出现了明显的下降。不过，种种迹象显示在房贷新政出台的环境之下，今年“金九银十”的别墅市场表现比普通住宅市场更有“含金量”。

　　“最近一段时间来，不少公寓项目的成交量都开始出现了滑坡，但是各家别墅楼盘却依然过得很滋润。”有关业内人士向记者表示，一些别墅楼盘在公寓项目价高量减的情势之下扎堆抢着推盘，在上周的新推楼盘之中，别墅楼盘更是占了八、九成，且大多数都取得了不错的销售成绩，成了最近市场之下难得的亮点。

　　有关分析人士认为，从别墅产品细分来看，今年以来中、高档别墅的销售情况可谓并驾齐驱，这与70/90政策的落实和改善型自用需求的旺盛都有密不可分的联系。虽然高端项目需求的刚性相对较弱，但下半年以来整体市场的持续走强，也逐步刺激到了这一相对平静的市场，同时具备高品质、产品创新性或具备湖景、高尔夫球场等稀缺资源的一系列高端项目都取得了不俗的市场表现。“房贷新政实际上对别墅市场尤其是独立别墅项目不失为利好，使得具备购买实力的买家把目光更多地转移到别墅上来。后继市场中纯别墅项目将会越来越少，价格持续走强也并无悬念，但更多上市的70/90项目中与公寓混合的局部别墅产品将会越来越多地成为主角，高端别墅稀缺，市场长期看好是毋庸置疑的事实。”园区一家知名开发商的负责人向记者表示。

　　记者在采访中也发现，在高档公寓售价一路高扬之下，别墅以更彰显身份、更宜居的优势吸引了一批对高档公寓信心不足.但对高端住宅需求强烈的客户。以往别墅用地叫停使得人们对别墅市场预期看好，而与高档公寓总价相近又有着更高性价比、更高舒适度的别墅项目，更是吸纳了不少由高档公寓购买客群中转变过来的人群。“目前市场上的类别墅产品越来越多，城市中心区也不断外延，与郊区的距离不断缩短，配套设施逐步完善，这些都改变了人们对别墅生活的看法，因此，别墅的庭院生活成为高档公寓住户置业升级的首选，也是众多高收入白领阶层的置业首选。”有关业内人士表示，在这些购买别墅的人群里，大多都已是三次置业，而且兼顾了自住与投资两大需求。

南京城中的颐和路地区，是南京最集中的民国公馆区，“颐和路第十二地块”的改造近日揭开面纱。经南京宁颐置业有限公司市场化运作之后，这里将被打造为以“总部基地”为主、高档会所、文化展览为补充的综合性商务办公休闲区。

　　昨日，记者来到江苏路与宁海路之间的“颐和路十二片区”项目，这里依旧被高高的广告墙围挡着。正对着8路公交底站的一栋三层黄色小楼在一片围挡中露出上半截楼体，显得格外醒目。

　　项目售楼处杨经理介绍，“颐和路十二片区”项目共有31栋独立别墅，除了其中的8栋是新建别墅外，其他都是民国时期留下的老别墅。“这里不乏一些名人官邸。”目前“颐和路十二片区”项目推出了三栋试点别墅，分别是江苏路33号、35号以及加盖的一幢仿民国别墅。记者了解到，33号和35号的民国别墅面积较小，分别为216平方米和345平方米。而新建的别墅面积则达到450平方米，还配备一个136平方米的地下室。杨经理表示，项目估计再过半个月可以对外开放。

　　在招商手册上记者看到，“颐和路十二片区”项目的定位是“总部经济”。

　　杨经理表示：“我们的项目有住宅产权，手续齐全，可以出售，按照毛坯的方式交付。但不能当商铺，开餐馆什么的是绝对不允许的。我们希望业主只用来办公。”她还透露，目前价格没有最后确定，但“肯定比南京最顶级的写字楼还要高。”

　　据了解，南京目前最顶级的写字楼如大行宫的长发CFC等，每平方米最高单价已达到2．2万元左右。但是作为写字楼，这些项目大都位于交通便利、商业繁华的市中心主干道上。“颐和路十二片区”与目前市场上的这些顶级写字楼相比显得特殊，南京目前并没有相似的开发项目。

　　南京实德房产销售有限公司总经理郑继廷具有多年的民国别墅销售经验，他分析说，从地段上看，这个项目实际位置是江苏路与宁海路包围着的一片区域，与颐和路还有一段差距，附近的公交总站来往车辆也很多，会破坏总部办公特有的宁静氛围，“所以我认为项目临街别墅的价格反而不会高。”

　　郑继廷还告诉记者，对于老别墅的估价，除了要考虑地段、环境、院落、朝向等方面，最重要的一点就是历史价值，“越老的房子越值钱，新建的仿民国别墅并不意味着天价。”

　买别墅，是安然隐居于苏州古城中，还是在郊外的湖光山色里休闲度假？随着苏州城各区域别墅的风生水起，市区还是郊外居住成了置业者的两难选择。上个周末，两个价格不菲的别墅群很巧合地一起露面，一个是纯中式庭院美墅，一个是太湖大规模别墅群，从置业者的不同选择里，我们来看看不同韵味别墅背后不同文化的比拼。

  太湖边的别墅：太湖的未来如金鸡湖的今天

  楼市表现：中信太湖城76万平方米的大楼盘向苏州全面公开。据了解，中信太湖城开盘当日的清早，售楼处外就停满了汽车，部分客户已经在等待开盘选房了。更有购房者告诉记者“为了选到好房子，我们1个月前就购买了VIP认购卡，这周围就中信太湖城人气最旺了！”据销售人员介绍，开盘当天推出的别墅占一期别墅总量的75%，全部售罄，开盘即回款过亿，创造了太湖区域销售神话。

  买房人心声：5年前的金鸡湖，被当时的苏州人视为郊区，很多人没有信心和底气在这方新兴的土地上投资房产，而短短的5年过去了，金鸡湖却赋予了苏州成熟的园区规划和国际化生活配套。反观今日的太湖区域，和5年前金鸡湖区的情形非常相似，首先，千亿年文化历史的太湖，拥有不可复制的原生态景观，怡情于身心的天然的环境更符合人体养生要求；其次，太湖区域汲取了金鸡湖成功发展的经验，在保护历史文脉的基础上规划城市配套，同时严格控制环太湖区域的开发，此举孕育着太湖区域的稀缺性和巨大的发展潜力。而中信太湖城正是在此背景中所构筑，当中信对太湖的抉择，与整个区域的发展趋势不谋而合；当中国太湖文化论坛坛址，与中信太湖城不谋而合。众多慧眼独具的投资置业者必将资金或居住迁徙至太湖，此处必将成为未来城市居住的重心。

  销售者观点：销售人员这样总结热销的原因：中信太湖城的位置，南望太湖，北靠规划中的太湖区域城市中心，东依太湖新天地，西邻太湖国际高尔夫球场。社区内的宏伟规划、巧夺天工的景观与自然融合。其次，中信太湖城的整体开发除了进化型中式别墅，还包括大型会议中心、豪华五星级酒店、精装酒店式公寓、文化商业等配套，使中信太湖城成为拥有城市级配套的城中资源别墅，却独享太湖自然资源。

  古城纯苏式院落别墅：特有的生活底蕴吸引人

  楼市表现：10月27日上午，古城中心纯苏式院落别墅社区桃坞巷正式对外发售，当天一早，售楼现场已经人流如织，很多市民都对这个古城中心的别墅表现出浓厚的兴趣。此次精心打造的桃坞巷紧靠人民路北寺塔，四周还有苏州昆剧团、桃花坞木刻年画博物馆，观前商圈近在咫尺。集不可再生的土地价值和人文积淀为一体，还原老苏州的街巷生活，让更多的人回归到古城中心生活圈。

  买房人心声：来自高新区的张先生说，自己从小就在市区的小巷里长大，那种苏州人特有的生活底蕴早就深深地烙印在心底，如今能在市中心发现这样一处闹中取静的苏式别墅，很开心。来自园区的路女士是位新苏州人，选择购买桃花坞的房子，一是考虑到地段非常优越，二是希望将外地的父母接过来颐养天年，买在古城中心，老人家生活上很方便。

  销售者观点：苏州文化深厚的底蕴，不仅让本地人回味不已，而且抓住了不少新苏州人的心。苏州是个适宜居住的城市，特别适合中老年人和文化人慢慢享受生活，这样的味道，恐怕只有在古城别墅中才能寻找到。

蔡瑶从去年年底就开始在内环看房子了，那时楼市冷清，她挑挑拣拣总是定不下来。没想到的是，今年四五月份起，市中心公寓的价格就如雨后春笋般嗖嗖地往上蹿，结果手里拿着350万元预算的她到现在愣是没买成房子。

　　房子终归得买，蔡瑶只好改变思路，她把目光转向了别墅，她的标准说来也简单：一是方便每天往来静安区上班，二是不超出自己350万元的预算。

　　事实上，近年上海城区面积不断扩大，轨道交通更是拉近了传统郊区到市中心的距离，因此，到人民广场、徐家汇的车程不超过半小时的别墅都可称之为城区别墅，或者以A30为界，A30以内的别墅都可被圈进城区别墅的范畴。城区别墅交通便利，生活氛围浓郁，在上海，东部主要以世纪公园及龙东大道沿线的高端别墅为代表；南部则以九亭经济型别墅为典型；西部主要是徐泾的中高档别墅；而北部则是新兴的安亭板块。

　　分析人士指出，一般而言，优越的地段使得城区别墅更具稀缺性和增值保值性。然而，由于上海城区别墅板块各具特色，且成熟度不一，截至目前的价值发掘程度也有所不同，所以，对城区别墅的投资价值需要做具体的分析。

　　各具卖点 整体热销

　　“由于地段和品质的关系，龙东大道沿线的别墅一直以来都不愁卖。”张江城市经典开发商上海鹏欣集团销售部经理汤亮向记者表示。

　　据汤亮介绍，张江城市经典三期于2007年7月陆续推出约70套联体别墅，均价30000元/平方米，截至目前已全部售罄，价格也涨至最后的35000元/平方米，三个多月时间涨幅高达16.7%。

　　“事实上，龙东大道以南依托张江高科技园区，以中高档别墅为主，客源十分稳定，以园区内工作的本地企业高管和国内客户为主；而龙东大道以北、东郊宾馆附近，则以顶级别墅为主，主要吸引港台等境外人士购买。”第一太平戴维斯住宅部助理董事黎志超指出。

　　浓厚的生活氛围是衡量城区别墅成熟度的重要指标。“该板块为金桥加工区、陆家嘴金融区及张江高科技园区三点辐射带，距离三点车程都不超过半小时，交通便捷。而且多家外籍学校的配套也吸引了不少外籍家庭的入住，生活气息浓郁。”汤亮表示。

　　同样，作为上海城区别墅南部代表的九亭板块，由于受9号线年底部分开通利好的影响，别墅销售快速，目前板块内大盘复地•爱伦坡、招商•依云郡、上海公馆等均销售一空，仅剩下两个常年滞销的老盘——九州大唐花园及夏州花园仍然在售，受火热的九亭楼市的带动，它们的销售速度也较之前有了明显提升。如前者于2007年6月新推29套独栋，到现在已卖出15套，且价格也由10000元/平方米上涨至目前的12000元/平方米，涨幅为16%。

　　复地•爱伦坡销售经理陆颖表示，九亭别墅具有稳定的客源支撑，其中70%来自徐汇、长宁、七宝等与之相邻区域的改善居住型客户，此外，邻近的沪青平高速和嘉金高速还为九亭带来一部分江浙购房者。

　　而位于上海市区西面，素有徐汇、长宁“后花园”之称的徐泾也不甘示弱。“之前受区域内供应量大的影响，该板块别墅销售和价格都受到了一定的压力，而近两三个月，板块内的别墅销售开始加速，独栋价格也突破了3万元关口。”黎志超指出。

　　就拿位于徐联路的沁风雅泾轩为例，该案于2007年4月推出独栋别墅26套，价格为20000元/平方米，8月中旬，又推出6套，价格上调至23000元/平方米，而10月中旬新推14套房源的价格就直接涨至30000元/平方米。

　　再如联民路的观庭，该案于2007年9月推出15套面积在400平方米左右的独栋别墅，单价为28000元/平方米，截至目前，仅余8套在售，价格也上涨至30000元/平方米。

　　“作为最早的国际化别墅社区之一，徐泾的配套十分完善，最大的优势就是区域内的多所国际学校。”黎志超表示，西华国际学校、德法学校及蒙特梭利幼儿园成了该板块别墅租赁市场的有力支撑，而稳定丰厚的租金回报率则吸引了大批境外投资者。不仅如此，作为西郊板块的延伸，徐泾别墅对徐汇、长宁地区的本地客也有很大的吸引力。

　　至于上海北部城区，新兴别墅板块安亭汽车城无疑最具潜力。11号线、沪宁高速拓宽等工程的动工，使得安亭到市中心的距离大大缩短，也正因为此，安亭别墅销售极为迅速，涨幅相当惊人。

　　“由于汽车城利好不断，安亭板块整体升值。今年3月以来，我们楼盘的价格上涨很快，几乎一月一个价。”据魏玛原墅销售经理刘宁介绍，在今年9月的新推房源中，其双拼售价为12000~13000元/平方米，独栋售价为13000~15000元/平方米；而就在8月初，该盘双拼售价仅为11000元/平方米，独栋均价为14000元/平方米，一个月时间就分别上涨超过1000元/平方米。

　　不仅如此，同属安亭板块的黄渡镇别墅项目莱英郡自2006年8月开盘以来，共推出联排别墅170套左右，价格为7500元/平方米。而于今年9月份推出的24套新房源，价格竟涨至12000元/平方米，10月份价格又上调至14000元/平方米。

　　据刘宁介绍，安亭别墅客户主要分为三类，一为安亭汽车城工作的企业高管，二为江苏昆山市及周边工作的台湾籍人士，三为居住条件需要升级换代的市区客户。

　　地段稀缺 供应有限

　　“自别墅禁地令出台以来，别墅的稀缺性与日俱增，而占据优越地理位置的城区别墅，其稀缺性更是毋庸置疑。”黎志超指出。

　　据黎志超统计，上海东部城区别墅目前在售房源紧缺，仅剩60余套，包括东郊华亭2套、张江汤臣豪园5套、汤臣高尔夫八期4套及棕榈泉花园30余套等。不过，该板块未来仍有一定的供应量，包括汤臣高尔夫九期、张江城市经典储备地块，以及金桥路以南、龙阳路以北正在动工的两个别墅项目，预计共有450余套。

　　“值得一提的是，作为上海内环唯一的别墅区世纪公园，则将成为上海城区别墅绝版板块。”黎志超表示，除御翠园预计还有40余套后续供应外，该板块已没有地块可供别墅开发。

　　而对于目前仅有两个老盘在售的南部城区九亭板块来说，明年它将迎来别墅供应的高峰。据统计，贝沙湾、复地•爱伦坡、招商•依云郡、上海公馆等项目都将于2008年年中推出别墅房源，总供应量将在450套左右，其中复地•爱伦坡预计推出200余套，上海公馆二期将有100余套，贝沙湾有50套左右的供应，而招商•依云郡则会推出100余套。

　　“目前九亭板块已成为以公寓为主导的板块，这决定了该板块未来别墅供应量十分有限，且基本为混合型社区中的零星供应。”同策研发中心主任夏宇指出。

　　相比东、南部城区别墅，西部板块的供应量相对较大。据统计，在徐泾，仅目前在售的别墅套数就有300余套。“不过，由于板块开发较早，徐泾区域地块储备已所剩不多。”黎志超指出，具有后续供应房源的楼盘有大豪山林、大华圣地维拉及沁风雅泾轩，预计共有350套左右。

　　而最新崛起的北部安亭板块当前供应与后续供应均较为丰富，据刘宁统计，目前安亭在售别墅房源有200套左右，后续还有包括魏玛原墅的千万元级别墅、莱英郡及颖奕博园二、三期共200套左右的供应，此外，安亭新镇2.5平方公里的二期地块预计还有300余套的别墅开发。

　　哪个城区别墅板块更值得投资？

　　“城区别墅具备优越的区位和稀缺性，投资价值不言而喻。但是，由于各城区别墅拥有不同的资源，且成熟度不一，因此，投资的着眼点与升值的发力点也各有差异。”夏宇指出。

　　“目前世纪公园及龙东大道中内环区域在售房源紧缺，且价格已达到一个相对高位，投资人可以把眼光放到龙东大道外环线外的唐镇板块。”黎志超指出，唐镇板块目前聚集着圣马丽(马丽博客,马丽新闻,马丽说吧)诺桥、棕榈泉花园、白金瀚宫、金爵别墅等多个别墅项目，选择面较广。

　　据棕榈泉花园开发商上海西北盛唐房地产有限公司董事常务副总谢建武表示，在未来5年内，2号线延长线将在唐镇设有站点，且站点上将建起集大型商场、办公、交通枢纽为一体的地标性建筑，加上板块内现有的贵族私立学校——东方世纪学校和距离20分钟车程的美国学校，唐镇作为又一城区别墅聚集地，前景看好。

　　而对于南部九亭板块，夏宇表示，随着板块内公寓价格的不断上升，加上9号线于今年年底开通的影响，明年集中上市的别墅价格也势必水涨船高。此外，与周边闵行颛桥板块、青浦徐泾板块别墅600万~800万元的总价相比，九亭别墅300万元左右的价格，具有一定的吸引力和较大的上涨空间。

　　“租金回报率是房产投资回报的最基本保证，具有高租金回报率的物业，其投资安全性最高。”黎志超表示，徐泾别墅凭借稳定且丰厚的投资回报率，使得该板块的投资价值在各大城区别墅板块中脱颖而出。目前在徐泾，独栋别墅租金一般在6000~7000美元/月，而联排别墅租金在3000~4000美元/月，租金回报率高达7%左右。

　　至于安亭板块，“整个汽车城的最大优势就是产业支撑，当地人均收入与日本东京相差不多，这是该板块别墅未来最大的购买人群。而且，作为一个新兴板块，安亭配套尚有很大的完善空间，随着轨道交通11号线的通车,沪宁高速公路拓宽，汽车城的进一步建设，目前独栋别墅15000元/平方米的售价实属便宜，上升空间巨大。”刘宁表示。

九亭板块地处闵行、松江交界，最近一段时间，随着板块内各项配套的改进，特别是地铁9号线开通在即，九亭公寓成交持续急速攀升。目前，地标性楼盘奥林匹克花园新推房源价格已升至11000元/平方米，在该楼盘的带动下，板块内公寓价格纷纷上扬，如贝沙湾花园价格涨至9000元/平方米，绿庭尚城价格为9500元/平方米，而九城湖滨10月底新推房源均价也将突破10000元/平方米。

　　与公寓价格节节攀升形成强烈对比的是，板块内在售别墅价格波澜不惊。目前，九亭仅有两个老别墅楼盘在售，其中2004年7月开盘的独栋别墅楼盘夏州花园，目前价格为14000元/平方米，仅比开盘价上涨1000元/平方米；而2004年9月面世的九州大唐花园，其目前独栋售价为12000元/平方米，较开盘价仅上涨2000元/平方米。

　　“相比九亭公寓，该板块别墅价格没有体现出其应有的价值，这与目前九亭别墅处于青黄不接的阶段有关。”同策研发中心主任夏宇向记者表示，由于板块内几大别墅项目如复地•爱伦坡、招商•依云郡、上海公馆等，其前期推盘均已销售完毕，后续房源均要等到明年年中才能上市，而在售的两个老盘由于品质较差，价格上升乏力。

　　“因此，待明年年中新一批别墅上市之时，受到之前市场供应紧缺心理的影响，别墅价格将出现大幅度的飙升。”夏宇指出。

　　“同时，九亭别墅一向以较低总价的产品定位与徐泾中高档别墅形成互补，市场往往会参照徐泾板块的别墅售价来定九亭的价格，近期，徐泾别墅上涨幅度较大，独栋别墅已突破30000元/平方米关口，这也是明年九亭别墅价格大涨的一大动力。”夏宇补充道。

新增供应持续减低需求却愈加旺盛

　　“同是花费几百万，如果我能买到合意的别墅，为什么还要去买一套公寓呢？”正打算在中央别墅区选择一个别墅产品置业的刘先生告诉记者，年初时本来计划今年内在朝阳区东四环一带选择一套公寓，如今却发现公寓价格现在都涨到2万多了，“但再怎么涨都还是公寓，还真不如选择居住更舒适的别墅”。有刘先生这样想法的人还真不少。戴德梁行最新研究报告显示，1-8月北京别墅市场新增供应持续减低，市场需求却愈加旺盛，供求差距进一步扩大至1.96的销供比，成交均价同比涨幅明显。数据显示，1-8月全市别墅销售4260套，销售面积达125.79万平方米。

　　别墅回归第一居所

　　戴德梁行报告同时指出，从需求特征来看，随着交通路网和市政配套的完善，在自住需求增加的同时，别墅产品从传统的第二居所向第一居所转变的特点十分突出。与此同时，小户型、低总价的经济型别墅在市场中异军突起，并逐渐成为市场的主角。200-300平方米左右的精致、紧凑、经济的小户型别墅产品已成为今年上半年市场供应主流。专家指出，别墅叫停使得人们对别墅市场预期看好。更重要的是，在高档公寓销售遭遇冷落的时候，别墅以其与高档公寓相差不远的总价但更彰显身份、更宜居的优势集中进入市场，吸引了一批对高档公寓信心不足但对高端住宅需求强烈的客户。据悉，在卓锦万代目前成交的客户中，就有很大一部分来自朝阳公园板块和望京地区。

　　据新加坡凯德置地北京总经理毛大庆(毛大庆博客,毛大庆新闻,毛大庆说吧)分析，别墅往往位置偏远，是便利的交通改变了人们对别墅生活的看法。目前卓锦万代的地上销售均价23000-24000元／平方米，与朝阳公园板块高档公寓均价持平，但卓锦万代的园林景观、会所以及艾毅国际双语幼儿园显然有别于公寓，这也成为客户选择卓锦万代的一个重要原因。

　　带租约别墅受市场追捧

　　戴德梁行指出，旺盛的市场需求面对不足的供应，同时在宏观经济持续增长的良好形势下，别墅市场成交价格涨速也较快。其成交均价在1-3月份维持10500元／平方米左右，自4月起开始大幅上涨，4月比3月涨了12.1%，5、6月成交均价达到12200元／平方米以上。与此同时，别墅的租赁市场正在被越来越多的投资者看好。特别是中央别墅区市场，由于距离CBD及机场较近，地理位置优越，所以别墅项目一直受到外企高管及使馆政要的欢迎。

　　目前，中央别墅区内联排别墅租金达到每月4万～5万元，中等面积独栋别墅每月租金可达到5万～7万元，年收益率稳定在8%～10%，远远超过其他类型住宅租金收益水平(5%左右)。“我现在更倾向于那些档次更高的别墅，虽然价格要比当年贵很多，但是这样的别墅租金也是上涨比较快的。”长期投资中央别墅区市场的区先生向记者描述着自己下一步的动作。他认为，境外开发商更了解外企高管的各种习惯，因此，项目前景会更好一些。