居者有其屋”，“安得广厦千万间”。这一切，在过去的十年间都实现了。

　　在这十年间，福州的房地产在“风雨”中稳步前行。福利分房的终结，商品房时代的开始，给“要房时代”画上了句号，同时为“买房时代”注上了加减号。

　　千家万户的城镇居民，他们的居住场所的演变、升级，见证着房改十年的发展；他们对私有财产观念的思路转变，折射着房改十年的变迁。

　　回顾福州这十年的地产发展，我们按时间将它划分为三个阶段，从散户时代到市场的平静期再到全民投资时代。从散户时代跨越到全民投资时代，房地产市场化深入人心。然而，另一只无形的手———政府部门的宏观调控一直努力着，最为重要的是，各级政府已经开始将解决中低收入居民住房难的问题作为当前房地产调控的重点，大力推行“廉租房”、“限价房”等保障性住房，为中低收入人群实现自己的住房梦想提供了专属的“舞台”。

 　　1998年～2000年散户时代来临

　　1998年，一纸公文———《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的下发意味着福利分房的结束，住宅进入市场化轨道。对地产商来说，这是一次全新的挑战。当时有业内人士总结，开发商与购房者进入一个全新的时代，即散户时代。

　　地产人士林昀称，在福利分房的集团买房时代，房子只是大小的区别，结构及配套设施并无较多的区别。然而，散户时代的购房对象则是身份、地位、财富、品位各异的个体。多大的面积？户型结构怎样？周边环境如何？配套如何跟进？这一切，开发商都要迎合购房者的需求而作出决策。开发商由卖方市场进入买方市场。

　　应该说，散户时代的来临，给开发商带来的既是挑战又是机遇。在福州，有不少“开拓者”迎接挑战，根据福州市房产交易所截至1999年2月的统计数字表明，福州市可供出售的商品住宅有199．28万平方米。在当时，代表的楼盘有实达温泉花园、天元花园、天赐良园、融侨Ⅲ区、九龙山庄、梅海园等。

　　1999年购买了天元花园的林先生回忆起当初的买房经历，他说这些楼盘分散在市区的各个角落，当时的营销手段单一，对于散户而言，想要了解这些楼盘并不是件容易的事。1999年3月，正好本报举办了购房直通车，这在当时还是首次由媒体发起，四期活动，在看了18个盘后，他选择了天元花园。而据事后统计，这次活动有千人报名参加，成交金额近亿元。

　　购房直通车的火爆，让人们目击了冰山一角：在福州，有许多百姓兜里都装着钱，需求是有了，供给才刚刚开始。福州房地产市场开始第一次“井喷”。

　　楼在盖，城市在变。2000年前的福州，甚至连中心城区都到处是成片的木结构棚屋，在银行工作的唐先生对于老福州人用“纸裱福州”来称呼福州深有体会。唐先生称，自己是第一批旧城改造的受益者。

　　第一改造项目是苍霞棚屋区新城改造工程，2000年的7月，占地218亩、历经三百多年风雨的苍霞棚屋区正式拆迁改建。次年8月，由城乡建总担纲建设的总面积达26万平方米的苍霞新城全面落成，由41幢住宅楼和1幢写字楼组成，3400多户居民顺利回迁。已先期安置到工业路荷花新村的唐先生称，自己的许多老邻居因此住上崭新的高楼。继此之后，苍霞、上渡、菖蒲、安平等几大旧屋片区改造，取而代之的是林立的高楼。

　　真正让城市格局发生变化的，则是新区的建设。2000年，福州市政府发出了实施城市东扩南进的号召，并为此做了许多实质性的配套工作，金山碧水项目为新区开发迈出了实质性的第一步。同时，鼓山新区的开发也如火如荼地进行着。

　　2001年～2004年平静中的阵痛

　　2001年的福州房地产市场一片红火，银行金融的支持、政府房补的发放等都使得人们的买房热情高涨，越来越多的消费者打算购买商品房。房地产的价格悄然上涨相对平稳，市中心每平方米3000元到4000元之间，二环路上每平方米2000多元。

　　这种平静的、波澜不惊的状态持续到2004年。在业内人士林春榕的回忆中，这期间的开发商正经历着平静中的阵痛。这期间，集资建房彻底喊停，住宅全面市场化。然而，房价一直保持着稳步发展，并没有太大的起伏。作为一个省会城市，福州的房价相对较低。土地市场暗箱操作不再，阳光拍卖让一切交易都变得公平。面对经济适用房的推出，面对越来越挑剔的购房者，面临着营销成本不断上涨的压力，开发商在经受着市场的历练，努力修炼自身的同时积极向外拓展，福建军团声震全国。

　　这期间，不得不说的是经济适用房金山碧水项目。林春榕称，它的推出引发了一场楼市风波。作为福州市东扩南进重中之重工程———金山新区Ⅰ期建设项目金山碧水占地1068亩，总建筑面积71.8万平方米，其中住宅64.5万平方米。金山碧水在2001年4月推出，起价1450元，均价1680元，价格低于同地段、同质量的商品房。

　　金山碧水的低价风暴，对当时正在如火如荼的商品房市场来说，无疑吹起一池春水。房产策划人刘波称，业界尝到了苦涩的一面。据了解，在相当长的一段时间内，金山新区的楼盘价格都保持在2000元左右。为此，当时福州市房管局局长王融生解说楼市风波，他认为金山碧水将对福州市的房价起到调节作用，平抑了福州房价。的确，政府之手对楼市起到了调控作用。

　　然而，这种调控对于房地产开发商来说是首次遭遇，议论声久久难息。刘波称，除此之外，土地招拍挂的实行，让地价成本与日俱增。从2002年起，福州土地拍卖价格一路上扬，屡创新高，楼面地价水涨船高。以工业路为例，2003年5月19日拍卖的福州万顺达保温瓶厂二期地块每亩单价230万元；11月6日拍卖的原福建省福州化工机械厂地块每亩单价达到286万元，仅几个月时间，同一地段每亩土地上涨五十多万。2004年，工业路的地价再次被刷新，工业路福州市罐头厂北地块每亩地价被拍到393万元。

　　面对日渐增加的土地成本，涨得不快的房价，有部分开发商在开发完手中“囤积”的土地后，选择了北上淘金。一业内人士在回忆中轻而易举地列出了这些开发企业，从2003年开始，泰禾、三木、融侨、永同昌、武夷、利嘉等开发商开始北上，他们与先期“北伐”的冠城集团、香江国际、世茂集团、世纪金源集团这四大家族合成一股力，形成了声震全国的“福建地产军团”。

　　留守的开发商在努力地打造自己的楼盘，无论在营销手段还是在楼盘品质上，都进入了一个全新的阶段。2003年，福州的房地产已是四面开花，地产板块之说早已形成———江滨、东区、五四北、金山、西二环、中心区，每个板块都在发展甚至不分上下。这一年，预售商品房的面积达到了472万平方米。代表的楼盘有融侨锦江、元洪锦江、君临闽江、五凤兰庭、巴黎之春、阳光城、世纪佳源、碧水芳洲、北京金山、香江明珠等。

　　林春榕称，在当时，买房还是以自住为主。开发商开始注重宣传，营销概念越来越被重视，人们可以很轻易地从报纸或其他载体获取楼盘信息，楼盘开发量对于当时购买力而言，供大于求，人们可以在悠闲地比较中做出选择。对于开发商而言，比同地段的楼盘定价稍高几百元，已是大胆的决策，就连定位为顶级豪宅的世茂外滩花园当时的毛坯房均价也在6000元左右。

　　这一切，在2003年末到2004年发生了改变。

　　2005年～2007年全民投资时代

　　暂且不提之前的改变，先看看2005年到2007年的楼市。这两年地产进入黄金时代，房价节节攀升，根据福房指数分析报告来看，2005年初福州房地产均价每平方米近3000元，2006年1月已达3578元，2007年1月升到4953元，截止到9月份升到6597元。尽管这种上升的趋势仍然存在，但市民的买房热情依然高涨，对于开发商来说，已不是愁卖房，而是愁没房卖。

　　不少业内人士在采访中惊叹，楼市的鼎盛期到了———全民投资时代到了。开发商郑先生称，这个时代的来临，人们对住房概念的转变，离不开温州购房团的“教诲”。2000年开始，温州人开始在上海、杭州、苏州、厦门、北京、宁波、金华等地置业。每到一地，都带来了当地楼市涨价风暴。正当人们还在隔岸观潮时，2003年温州炒房团将目光瞄准福州楼市，到次年4月，即有消息传出，温州人已砸了5个亿。在福州这个慢热的城市，直到温州人进入已成事实时，市民才开始有所觉醒。房产投资者，这在以前对福州人是很陌生的字眼，如今已有了切身的体会。房价在2005年开始上涨，一路飞扬。

　　这可以从二手房市场上略见一斑。朝阳房产的刘强称，二手房价已今非昔比，甚至出现了部分有价无市的现象。就拿二环路的天元山庄举例，1999年价格是每平方米两千多元，这个价格在当年已略高于人们的心理承受力，然而，8年之后，二手房价每平方米已高达万元，一套100平方米的房子净利润已达到数十万元。区区一套房子成就一个百万富翁。而温州人在2003年购买房子时，福州的房地产价格尚未上扬，在他们看来，福州作为省会城市，至少还有数千元的上涨空间，果然不出所料。刘强称，房产投资的回报空间，再度被重新估量。如今买房，人们不再带着自住的眼光来挑剔，而是抱着投资的心态，甚至买二手房，也是如此心态。

　　人们的购买热情空前高涨，在房价高企的现状下，甚至提前释放了一部分人的买房需求，存贮房源。郑先生称，各个板块都迎来自己的全盛时期，乌龙江板块兴起，五四北板块也迎来自己的春天，特别是今年的9·11土地拍卖，万科以27.2亿高价竞得原福泰钢铁厂及周边地块，五四北板块再度引人注目。

　　开发商的信心十足。郑先生称，在开盘当日售楼部门前排成长龙的盛况再度出现，一套房源多人抢购，以往买房找开发商打折，现在只是留房即可。市中心的房子不愁卖，品牌地产商的房子不愁卖。更多的开发商在销售之余，开始考虑更高一层次的问题，比如如何扮演好城市运营商的角色。一些到外地的开发商又重新回归，最具代表的是泰禾集团。2005年，泰禾集团来了个漂亮转身，在乌龙江板块拍地，2006年上半年，泰禾·红树林对外推出即受追捧。

　　房价高企，国家宏观调控之手频频上举。2005年，“国八条”调控市场，开始运用金融税收手段调节地产市场；2006年，“国六条”出台，70%的住宅产品必须是90平方米以下，一时间影响深远；2007年，24号文公布，国家住宅保障房今后将作为重点，房改新政被视为房改历程的又一里程碑。

　　然而，有专家称，十年的地产发展，不难看出“市场归市场，政府归政府”，房地产市场面临投资时代不可避免，只有将市场与政府两种力量有效协调、融合起来，既要依靠市场自身的力量，又要依靠政府的政策供给和公共服务来完善和调控，才能最终解决有房住的问题。

10月30日傍晚，证监会上市公司重大重组审核委员会批准了华远地产借壳SST幸福(上海交易所代码：600743)实现上市的方案。

　　经过三年努力，北京市华远地产股份有限公司(下称华远地产)借壳上市终获通过。10月30日傍晚，证监会上市公司重大重组审核委员会批准了华远地产借壳SST幸福(上海交易所代码：600743)实现上市的方案。

　　在接受《财经》电话采访时，华远地产董事长任志强证实了这一消息。他表示，按照重组审核委的要求，还需要再补充一两个“小文件”，但通过“已无问题”。

　　这已经是华远地产借壳方案第二次上会。9月28日，证监会重组审核委对SST幸福重组方案进行第一次审核，未予通过。消息传出后，10月8日至10日，SST幸福连续三天跌停。

　　市场人士普遍认为，证监会对公司资产价值估值方法存在异议，是方案被否决的主要原因。按照SST幸福、名流投资及华远地产最初签定的《资产负债整体转让暨新增股份换股吸收合并协议书》，SST幸福全部资产及负债以4000万元的价格，出售给名流投资或其指定的企业。同时，SST幸福以每股新发股份，换取0.767股华远地产股份的比例，从而实现对华远地产的吸收合并。

　　这一方案被否决后，10月8日，SST幸福发布公告，称将完善申请材料后重新申报，继续推进公司重大资产重组与股权分置改革。华远地产董事长任志强也表示，“不会放弃上市计划。”

　　10月22日，SST幸福召开了董事会，对之前的三方重组方案进行修改。决定采取北京中恒信德威评估有限公司资产评估报告——对华远地产资产评估为258899万元，并参考此前由光大证券出具的评估报告，以及房地产行业上市公司的股票市场价格水平，换股价格以及换股比例则保持不变。

　　此外，华远地产对过渡期损益也作了调整，承诺自审计基准日2006年10月31日至吸收合并完成日所产生的盈利，均由本次重大资产重组完成后的SST幸福的新老股东共同享有。

　　2004年，华远地产曾希图借壳京西旅游(深圳交易所代码：000802，现已改名为北京旅游)，后因故搁浅。近年来，随着国家对土地转让全面实施招拍挂制度，以及房地产信贷政策步步收紧，华远地产的资金瓶颈问题日益突出，与其他地产上市公司的差距越来越明显，上市计划也变得日益迫切。-

编者按：市场的萧条似乎让大多数华南地产界的人士意识到一个临界点到来了。无论这种临界点是房价高位盘整后的继续上扬还是房价拐而向下。事实上，即便是坚挺的价格依然让开发商房地产界本身开始思考一些问题。

　　在一个疯狂的市场中，在职业经理人躺着睡觉都能发达的时代带给华南地产有意义的东西确实不多，仔细想想，除了大量滚动的资金带来的圈地狂潮与企业超速发展之外，华南地产是否能静下心来考虑一下自己的未来？

　　本期专题观点地产网采访了广州光大花园房地产开发有限公司副总裁陈洪志先生。他所言的危机意识似乎让我们看到了什么？而合富辉煌首席房地产分析师黎文江先生认为开发商应该会有所调整，但这种调整对未来的市场会产生怎样的影响仅仅从供需去判断似乎很难看到一个未来。

　　以下是观点地产网对陈洪志先生与黎文江先生的采访。

　　观点地产网：在一个高度敏感的市场气氛里，开发商本身考虑的东西应该是什么？

　　陈洪志：个人认为现在是一个买卖双方博弈敏感的，很关键的时期，我们看到这个十一广告力度加大了，营销又开始加码了。营销手段又开始重现江湖了，过去的一些折扣啊，优惠啊，礼包啊都重新出现了。现在说价升量跌实际上是买卖双方博弈的一种体现吧，这个时候对消费者、开发商和政府都是一个非常关注的时段，也决定了未来房市的一个走势吧。

　　回到开发商的角度来说，在以前的时代，什么楼都卖得出去，什么房子都在涨价，职业经理人睡觉都能发达，老板不管内行外行都能挣钱，这种房地产发展的进程不体现房地产行业进步了，也不体现开发商的开发水平进步了，当然也不体现政府的管理水平在进步，不体现消费者的消费水平在进步。所以说这只是特殊的市场状况的特殊现象造成的。

　　观点地产网：您的意思是说华南的开发商应该是面对危机的时候了？

　　陈洪志：可以这么说。对于开发商而言任何时候都有一种危机感比较好。我比较喜欢两个企业说的话，海尔在什么时候都说战战兢兢，如履薄冰，哪怕是他在企业最好的时候，最辉煌的时候。任正非写了一本书《华为的冬天》，实际上写的时候是在华为高速发展的时候，他写这本书本身就是说企业有一种危机感。这个危机感是每个开发商应该学习的。

　　在过去提这个事情大家可能会觉得危言耸听，但是在现在这个阶段我觉得加大对产品的研发，加大对消费者的关注，加大企业良好的管理，开发模式的研讨，大家就不会觉得是杞人忧天的事情了，而应该觉得是迫在眉睫的事情了。所以我说过去华南地产最大的优势就是成本控制和产品精细化，走到今天还应该在这些方面加码。

　　以前说全国地产看华南，华南地产看广州和深圳，但最近几年我们看到来广东的人应该说是越来越少吧？从广东出去的人应该说是越来越多了。比如说我们去长三角深圳西南、西北参观学习。我们自己和自己比起来可能还是有进步，但这种进步可能不大。虽然说我们的钱挣得可能比过去多了，但产品和售后服务的进步不是很大。现在这种情况可能对行业来说是好事吧，督促大家更加往细走。

　　现在市场的根本原因可能不是因为房价上涨，而是因为房价上涨得过快，而且没有产品进步相匹配。

　　观点地产网：怎么样看待现在被压制的市场需求？

　　黎文江：05年和06年的时候都有宏观调控，国八条国六条。以往国八条和国六条推出的时候都是在上半年，这些调控措施出来以后，一般在五一之后都有几个月的观望期，但是在观望期之后成交量都反弹了。

　　这次打中的投机需求，同时也打击了一部分自住需求。现在市场都在观望，怎么样把这个市场重新刺激起来。加上这一段时间股市也不稳定。就投资也好，投机也好，这一部分需求和股市是有很大关系的。但是我们就觉得自住型需求还会存在的。开发商用什么样的手段，在年底之前把自住性需求在年底之前刺激起来，我们认为还是有可能的。

　　观点地产网：您的意思是说广州的成交量和价格还会回升？

　　黎文江：房价上升是肯定的，我们认为随着经济水平的提高，收入的提高，通货膨胀的上升，成本的提高，房价还是会升的。只要经济还会发展，市场还是平稳的。政府的宏观调控不是要把成交量压下去，宏观调控只是抑制过快上涨，保持平稳上涨，不是说要把成交量压下去，把供应和需求打下去。观望肯定有，过一段时间肯定会有调整，开发商会有调整，购房者也会有所调整，经过一段时间的调整，成交量还是会上去的，房价还是会上去的。但是房价不会升得这么快，会比较平稳。现在是房价上升太快了，就像车开得过快了，人就会有所不适应。但等车平稳下来，人们也就适应了。

　　观点地产网：物业税和加息对市场的影响呢？

　　黎文江：广州不是物业税试点城市，两年之内物业税不会对广州有影响。广州市统计局统计广州人均收入是按年7%-8%的提升，这个可以抵消加息的作用。

　　观点地产网：您说了，开发商可能会有所调整，但就长远来看你认为开发商应该怎样保持竞争优势？

　　黎文江：广州是全国改革开放的城市之一，很多东西都是改革开放引进来的。但是这些东西引进到内地可能会有一些阻力，广州有些宽松的政策，鼓励开发。广州的开放商未来要有所发展的话，要保持自己的风格。所谓的民族的就是世界的，我们觉得有些产品还是要表现岭南风格的，这个还是要大力倡导，但同质化比较严重。如果学别人的话，没有自己的风格的话，那么肯定很难与外来的企业竞争。

　巴曙松：谢谢观点地产机构的邀请，使我有这个机会与大家一同交流房地产的趋势和看法。首先声明这只是我的个人看法，不代表其他。

　　最近房地产市场在资本市场的运作，让人眼花缭乱，所以我们开始关注人们不相关的市场。我看到最近美国的资本市场上流行的一本书，讨论惠普、IBM的成长过程。得到的结论是：成为一个好的公司，既可以通过快速的增长，可以通过好的效率，也可以通过有效的资本的运作这三个不同的渠道来实现。

　　但是，一个伟大的公司，一个经得起周期洗礼的公司，必须在这一个方面有良好的表现，所以，一个经得起周期波动的公司，必然有良好的成长，有很好的成本管理，同时也能够熟练的运用金融市场资本市场的工具。

　　前几年资本市场与房地产市场看起来有不同的差异。今年我们的房地产公司，大家经常说，房地产行业，常识性的问题，前三位最重要的问题是位置、位置、位置。今年我们听到越来越多的房地产商说前三位最重要的问题是资金、资金、资金。

　　我们看到，今年在很多公司处于面临紧缩调整的时期。谁在扩展？大概，我看要么就是有钱的大企业，资金充沛，要么就是很充分准备资金市场，国内外资金市场的融资渠道，在其他公司收缩的时候，用自己的资金优势，金融优势在扩展，所以我们说，这本身就是一个逐步恢复的关系，因为房地产行业本身就是一个资金密集型的行业，在某种程度上，可以说是一个准金融的行业。

　　房地产很多融资的部门，很多国家的统计中归为金融服务业。很多金融行业的融合创新，是由房地产企业来推动，不是金融机构推动。所以我来讲的第一个是目前房地产和金融市场的整合和序幕刚刚拉开。可能是一个排行榜，可能是满足不同房地产之间的并购整合。

　　所以根据这个大题目，我想就股票市场，资本市场，也不止股票市场，房地产市场，做几个简单的比较。中国我们讲了一个笑话。说在这一轮的股市行情里面，有很多的类似的笑话。

　　一个老大爷老大妈，一看工商银行的股票5元多，比猪肉还便宜，应该买，如果从投资的角度说，实际上，工行的价格比应该是不如猪肉的。工商银行比较低。我举出的例子是实物资产和金融之间的逃离，互动，都有机会，就好象大家说买房子，还是买房地产股，都需要一个同样的眼光和评估框架来分析和把握。比如说故事和房地产市场，他们都是资产市场。都具有投资的功能。房地产还有使用的自主，实际取舍的功能，他们面临的共同的大背景，是人民币的升值，现在的升值幅度是7.66。在香港市场上，人民币越来越受欢迎。那么升值的大背景下，资产界人有冲突的压力。同样的一栋房子，随着人民币的升值比原来更值钱，股票也写一种资产。第二从各个国家包括日本美国，特定的资产价格快速增长的比较来看，也就是说，可能从过去的几年到比如说2015年左右的一段时间，是中国在岗工作的人口，占总人口比重的最高时刻，这些人在工作时期赚的钱要买资产，要买房子，要买股票，为未来做准备。也就是说，日本的泡沫资金的破灭，也不一定是那么悲惨壮烈，正好也是人口结构进入老龄化之后，到了第三代小孩，一下有了四套房子给他，那不是一个扩张而是搜索的社会。

　　这是我们面临的共同的大的背景。几个不同的比较我想讲三点。

　　第一，都是快速成长的行业和市场，股市和房地产市场。都是有敌杀倾向。

　　我们在股市里都认可的词汇，结构性的泡沫，今年以来，STPT的涨幅超过140%，但是，大盘不到140%。

　　有很多笑话，在座也有讨论股票的说现在以每天30万户的速度上涨，新开户的470多万户，大家可以买70元60元的买不了几股，所以就买垃圾股。有一个故事说，有一个股民告诉刚开户的新股民说买什么股票，说要不买带S，是重点提示要买的，两个SS是好中又好，带*好的呢，那就是重点的。

　　还有一个经理说今年丢人的是什么，今天家里的保姆推荐的比他精心调演的涨的还要好。

　　市场的总体估值，大盘蓝筹股市场的主题是可以接受的，主体部分的上涨同时，实际是在下降，按照05年的公布可能是48倍，06年是40倍，但是07年是31倍。大盘的主题是健康的，是企业应进改善的结构，再比如。还有一个一次性的计算，06年的所有上市公司盈利3600多亿，但是在股票市场到4000点的时候，现在已经涨到4100了。上市公司持有的股权原来是非流通股，转为流动股是议价和增值，超过4000亿。

　　市场的主体部分是健康的，但是，这些今年以来的垃圾股的行情，泥沙俱下的行情，面临了很多的风险，这部分市场部调整，市场的发展总是有隐忧，很难发挥市场的资源配置作用。局部市场的垃圾股市场的行情，就是我们的风险。

　　有很多类似的指标，比如说，我们现在大概管收率迅速上升到60天40天降到30天20天，买进买出非常热闹，大量是散户。香港的股市最近很红火，在各种信息的推动下，交易非常频繁。在稳定的市场里是300亿港币，我们跟他差不多的市场，我们去年一季度的交易量200亿，到了今年的一季度1200亿，二季度我看查不多到了2000亿，大量的还手，特别是风险我们作为研究金融学多年的，不敢轻易买的权证来自中小散户。

　　所以市场的另一部分泡沫，如果没有调整，他会是一个隐忧，没有经过周期的洗礼下一步的市场，即使比较空间也是有限，房地产市场也是一样，在这一轮房地产上升空间里，我们的房地产企业的数量，1万家，2万家，3万家，基本都是上升的势头进入。生存下来的是少数中的少数。对于周期的波动，没有记忆，扩张再扩张。

　　那么，这样的就使得整个房地产投资和开发里面，有自知和没自知，做得或，做得不好的，都能赚钱，有可能做得不好的，利用不规范的管理，拉到一个行长贷款，这种操作模式也能生存，成为我们房地产市场大发展大背景下的一个局部的泡沫，这需要调整，房地产企业我反复讲，他本身就是一个资金和土地密集型的有相当高门槛的行业，而原来的整个市场结构，把他的本来应该比较高的门槛认为降低了。银行贷款的控制比较宽松，使得原来本质资金成本高的融资可能被低估，房地产的调控，我的理解，只是让房地产行业回归成他本来的行业，不是谁都能做得来，让我们的土地有优势，要么资金有优势，要么善于运作。这也是一个需要健康调整的良性调整的方面。

　　经过几年的流逝，经济整合，调整，一部分市场退出，有了更大的发展空间。再包括我们的泥沙俱下还包括我们的观点杂志，废液部分讲，某城市一年放假连续两个月下跌，用的标题是假的连上帝都哭了。我们现在的资本市场也有一些数据，假的连上帝都哭了，说有一个上市公司，签的合同，能够占一个非常国家的GDP的20%—30%，外汇储备的绝大部分，有有大部分假的连上帝都哭的现象。

　　第二点我想讲的是，房地产市场也好，股市市场也好，面临一个分化，我利用在香港考察的便利，倾角了一个香港的开发商，大家都知道房地产价格的调整，美国是代表，美国其他的房地产市场价格下条痕利用，是为什么五美国经济不是很厉害的一个原因。因为他在美洲北美的大量住房贷款不断的上升，但是，纽约，伦敦，旧金山这几个中心城市，放假在明显的快速上涨。明显的很差异化的现象。所以我请教了一个大的地产公司，他讲的一句话：他说我也经常讲，房地产市场，用这个词汇，“市场”，房地产市场要用复数，因为，高端的别墅的市场，和中低端的经济适用房市场，商业地产和住宅地产，不同地区的低产，基本上可以侍从两种不同的商品，他的投资对象，资金运作的规律，价格的走势，就像差不多是两种不同的商品的走势，不要当做一个房地产市场来看。这也就是说，房地产市场竞争的激烈的调控，促使我们的房地产企业照准自己的定位，你的优势在什么地方？在不同的商品市场里面，找一个自己能够把握有竞争优势的行业。

　　市场面临的一个分化和多元化，在股市上也是一样，我们现在的股市，老百姓的投资非常少，又是1400多家上市公司，老百姓全民炒股，现在这两天报道，有一个哪个市的和尚买股票。现在也有很多正面的评价，大家用术语说话越来越理性了，真正参与股票投资的大概2000—3000万人。还是一个在中国少数人的股市。真正炒股也得炒作，有一个需要肯定的是，目前为止渠道很优秀，我们要提供多样化的公司标准，比如说，我们在住房的房地产化，公墓资金，私募资金，宫内市场，国外市场，没有西画，这个市场一定大起大落，行情好，大家都来，行情不好大家都走，没有中间的缓冲带，不是不可以的。

　　这是无论是股市还是房地产市场，都面临一个高圆滑的分层分化。

　　第三点市场的发展，正在逐步拉金股票市场和房地产市场，对一个成功的企业来说，不熟悉股市，不仅包括自己的身价价值的实现渠道，也包括整合的渠道，目前我们看到，我们的房地产企业，探索者也好，敏感者也好，已经在现行，私募，怎么进行私募？怎么进行股权褥子，怎么上市，怎么并购？怎么利用国内国外市场进行炒作？有一些春江水暖鸭先知，在快速增长的同时，就让我们经常想起来的，让我们投资界的天才，如果仅仅按照06、07年的故事来看，大家都是投资天才。今年我们和去年很多投资者都超过了27%，遍地股神，这个日子肯定不正常。特别是一个更开放的资本市场，国内国外，一个全球通的资本市场，他为我们的房地产企业提供了一个什么样的可能？比如说，我作为一个起来，创业到现在，我自己的个人价值的参加，通过什么参加，通过资本市场。资本市场可以把你的价值很准备的变化出来，甚至是多少。把你过去的十年二十年的变化出来。投资者把未来360年的盈利折线给现在，交给摆渡来进行业务开拓。这就是业务市场的杠杆神气所在。资本市场，我想跟大家说的是，因为在座的是房地产企业的人，他需要沉积，今年的盈利增长五毛钱，可以放大10倍，五块钱，十块钱。这就是资本市场的魅力。我们很多的企业，经过艰难的创业，到底身家多少？我们从前不知道九龙职业，随着我们房地产企业对资本市场的越来越熟练的运用，我们会看到越来越多的名字。

　　让你用股权的方式分享，也分享未来的成果。大家都知道万科，能够定向于120亿。他是一个整合的平台，在全球通的条件下，公司的并购，全世界的并购很少用先进，绝大部分的并购是股份作为支付工具，或者股份加先进，我可以定向的增发多少股份，来进行企业的整合。所以我们从发展趋势来讲，股票市场和房地产市场会越走越近。从去年到今年，两个市场的发展，现在越来越是翘翘板效益。放假和估价都在上增，没有大家希望的促进效益，股价上涨大家有钱了就可以买房子，随着两者之间的紧密联系，房地产和股市之间的联系会增强，因为市场的主体部分是房地产公司，房地产公司的业绩直接影响股价的涨落，因为投资者已经完成了资源配置的多样化，我们现在到一些，在目前的变化多端的市场是一个很危险的，有一些基金公司的投资人员判断，说当我刚才说股市应该通过调整，来把结构性的泡沫挤压，一旦调整起动，故事调整值又是中高端的房地产市场价格上升，在过去到今年一波的流逝方面，一个稍微心态健康平稳的投资者，如果你比如说有10完政权5块钱买的，到现在是600万，已经可以买得起一个中高端的市场，另一面的人就成了潜在的投资者。中高端的方面投资者是否正确，我们拭目以待，股市和方面市场，随着我们不断的增进联系，我们会月来与增进了解。谢谢大家。

10月31日，上海房地局公布第11号、12号土地出让公告，此次共出让50幅国有土地，总面积为228.8631公顷，工业用地依然占主角。

　　此次公告出让时间和9号、10号公告相比，仅差一个月，11号公告共出让位于闵行、奉贤、嘉定、洋山保税港、青浦、金山、松江7个地区，143.3374公顷工业用地，共计38幅国有土地。

　　12号公告共出让位于闸北、虹口、金山、松江、青浦、崇明县等6个地区，共计12幅国有土地，总面积为85.5257公顷，其中纯住宅用地共计33.4888公顷。

　　业内人士表示，从土地出让的区域来看，住宅用地主要集中在中外环。随着市中心土地的减少，一些外围土地也会同样受到开发商的追捧，如在6号公告中，浦东和松江的外围土地也引发了激烈的竞争，浦东唐镇8街坊140/5宗地块经过了97轮竞价最终以溢价90%被保利拿下，而松江作为9个新城中开发最早，发展最为成熟的区域，也成为外围地块中竞价最为厉害的分布区域，开发商在土地的选择上，越来越看重地块所在区域的未来规划，对市场的发展潜力充满信心。易居研究院发展研究所高级研究员回建强在第四期“易居论坛”上表示，上海房地局自2007年上半年公布了1-5号公告，第三季度又公布了6、7、8、9、10号公告，目前又出台11、12号公告，和往年相比，上海市加大土地供应的决心很强，从6-12号公告的时间看，在短短三个月内发布7个公告，可以说土地上市时间十分紧凑。

　　回建强表示，预计第四季度上海土地市场将加大住宅土地的供应，以完成市政府关于年度供应450万公顷住宅用地的承诺。

　　公告显示，有意竞买者可于2007年11月7至11月8日的工作时间，携带企业代码证及营业执照复印件，到相应地点领取挂牌文件。

“地王”们若是赌赢了，未来三年的房价，将以每年30%的速度增长。若是输了，风险将从开发商、购房者传导到资本市场

　　地价迅速膨胀，新拍土地价格与当下房价持平甚至超过房价的现象在今年屡见不鲜。地产商在大肆圈地的同时，也使自己陷入“赌徒”式的险境

　　-2005年9月，富力地产在广州繁华区开发的楼盘售价每平米7000元，2007年9月，富力地产在广州郊区的项目，仅地价就达每平米1.87万元

　　-土地储备大量消耗，土地供应严重不足，这种显见的供需失衡，促使开发商将拿地作为第一要务，地王纪录也随之不断刷新

　　-地产上市公司是圈地主角，股市则成为“地价——房价——地价”循环上升的放大器

　　-“地王”们若是赌赢了，未来三年的房价，将以每年30%的速度增长。若是输了，风险将从开发商、购房者传导到资本市场。

　　从11月1日开始，一部关于土地出让金缴纳的新规定——国土资源部“39号文”，正式施行。

　　按照这一规定，今后，房地产商只有缴清全部土地款，才能拿到土地证，进入后续的开发、销售环节。“缴一部分，盖一部分，回笼一部分资金”的“借鸡生蛋”的房地产开发模式将成为历史。

　　业界普遍认为，对今年一路飞涨的地价和房价来说，“39号文”的出炉堪称“釜底抽薪”：巨大的资金压力会让房地产商在拍地时放慢节奏，这有望最终卡住房价的脖子。

　　今年初以来，迅速膨胀的地价让老百姓哗然。“地王”遍地开花，在许多地方每平方米楼面地价已经越过万元，并且纪录还在不断刷新。所谓的“楼面地价”，是指分摊到每平方米建筑面积中的土地成本。统计数据显示，今年前九个月，全国土地价格比去年同期上涨了12.8%。

　　2005年9月，30岁的项红在广州繁华的滨江东路附近，买入了富力地产开发的一套房子，时价每平方米7040元。眼下，同一地产商在一墙之隔开发的新楼盘，每平方米售价已经飙升至16500元起，而年初这个数字还只是12000元左右。

　　更让人咋舌的是，今年9月，富力地产以每平方米18729元的楼面地价拍下广州白云山畔的一块土地，白云山位于广州的郊区。

　　诸如富力这样的“地王”今年并不罕见，9月、10月，成都、广州、青岛等地的土地价格再次被香港九龙仓、广州富力、北京中海等刷新。地价在飞升，但地产商们之间争夺土地的战争却没有结束，反而愈演愈烈，值得注意的是，“地王”的桂冠往往落入房地产上市公司的怀抱。

　　地产商们是在透支未来、豪赌明天，还是先知先觉地对未来房价走势做出正确预估？“地王”们若是赌赢了，未来三年的房价，将以每年30%的速度增长。光大证券房地产行业分析师赵强测算说，在楼面地价等于周边房价的情况下，每年30%的房价上涨才能保证三年后10%的盈利水平。

　　若是输了，风险将从开发商、购房者传导到资本市场。“我还想在这个行业里做十年以上，所以不希望这种不健康局面持续下去，我们担忧的是后续的购买力。”天津泰达集团旗下的南京新城置业副总张立刚对南方周末记者说道。张立刚曾服务于顺驰，顺驰曾以拿地手笔之大、价格之高、速度之快而闻名业界，但最终由盛转衰。

　　对于老百姓来说，标志着高地价的“地王”的出现带来了忧虑和困惑。“我们并不需要你们大老远的跑来给我们盖什么豪宅。”面对外地地产公司拍下的8300元的楼面地价和未来可能过万的房价，青岛网友愤怒地写道。

　　喧嚣的地王时代

　　1月31日，武汉，35亿元，790亩，总价突破了两年前33.9亿元的当地拍地纪录。

　　地王时代的帷幕，从这一天上海豫园旅游商城股份有限公司在武汉的豪掷拉开。

　　可以说，这是自2003年实行土地招拍挂制度以来，“地王”刷新频率最高、金额最大的一个周期。

　　其间，最名符其实的“地王”，当属7月份北辰实业和北京城开联合竞得的长沙新三角洲地块，总价达到惊人的92亿元。“如果是我，绝不会去买那块地。”同为上市公司、同为拿地大鳄，金地集团一位副总经理仍然认为付出如此大的资金，风险将倍增。

　　而苏宁环球8月份在上海市南京路拍下6万元/平方米的“楼面地价地王”，则让更多的人很久才回过神来。“恒基刚刚以15亿元转手毗邻的一幢写字楼，苏宁却要耗资44亿元。无论怎么操作，未来都是难以盈利的。”仲量联行亚太区董事陈立民能给出的惟一解释是，苏宁这么做恐怕出于“品牌效应”。

　　标杆之外，更普遍的情况是，地价以火箭之速度攀升，杭州在5月30日到7月9日的40天里地价一再刷新，同属黄金地段的3个地块，前后共涨了1/3，从11000元的楼面地价飙至15000元。全国地价指数今年第一季度上涨了9.8%，之后的两个季度分别是12%、15%。

　　“遍地开花！”戴德梁行杭州分公司总经理杨达这样形容，“长三角既不是开头，也没有领跑。”杨达认为，“广州地王”、“成都地王”、“长沙地王”也都声势逼人，“地王”现象并不是孤例。

　　喧嚣声中，再没人提及年初武汉的那宗交易。实际上，早在今年4月1日前，拍得土地的上海豫园旅游商城由于资金压力，无法付出第一笔10亿元的土地出让金，地块转为上海复地接手。

　　这不过是两年前几出“地王沉浮录”的翻版。2005年的温州地王“中瑞财团”年底成为“拖欠土地出让金”的状元；再早一年的上海地王“合生创展”因为资金紧张，一度停止了以16亿元拍下的上海新江湾城C1地块项目。

　　这些不成功的“个案”，在今年蒸腾向上的“地王”热潮中，在开发商迫切需要拍得土地的现实映射下，被有意无意地忽略了。

　　为什么必须成为“地王”

　　地价和房价上升的气息，在5月份杭州的“滨江万家花城”楼盘再现久违的彻夜排队时，杭州滨江房地产集团副总经理朱立东就嗅到了。

　　700多套房子一天售空；半个月前180套的“万科魅力之城”也在两天之内被抢完。

　　“再加上5月份房交会的火爆情况，大家意识到，经过整一年宏观调控带来的低迷期后，地产市场回暖了。”杭州一家房地产顾问公司汉嘉地产顾问机构总经理梅杰回忆。

　　房子越卖越贵了，第三季度里，杭州新房每个月相对上月的涨幅都在增加，9月份的环比增幅为全国最高——5.5%，同比更是上涨了15.6%。

　　但也越卖越少了，杭州透明售房网统计，2006年杭州存量房源一直保持2万套上下，但到如今只有3000套可供买卖。

　　买房子的反倒越来越多，“信号就是温州投资客的回潮，无论是稀缺的钱江板块，还是便宜的下沙板块，或者有升值潜力的九堡地段，温州人几乎都闭着眼睛扫。”梅杰说。

　　一位不愿意透露姓名的中介公司高层告诉南方周末记者，一个新开楼盘的客户，竟然有90%登记的是温州身份证。

　　显然，得再煮一锅“饭”来卖了。但等米下锅的地产商们发现，米，也越来越金贵了。

　　2003年是杭州土地供应的高峰，有5000亩土地供市。但之后的三年，因为宏观调控压缩土地供给，都维持在3500亩左右。

　　“再加上行情不好，多数本土企业都开始观望，去年甚至出现地块流拍，”汉嘉地产顾问机构研究部经理陈焕春介绍，“结果今年行情好了，很多企业又没有储备土地开发了，僧多粥少。”

　　他们还共同面临着外地企业的竞争。“标志性事件是去年万科打入杭州市场，战略需要让他们更加不惜代价。”“住在杭州”网首席记者丁晓红补充。做衬衫起家的雅戈尔7月份以每平方米15000元的楼面地价拍下市中心地块，至今仍是杭州单价地王。

　　杭州，这座最早全面推行土地招拍挂制度的城市，只是全国土地市场的一个缩影。

　　2006年，全国土地竣工面积和新购土地面积的增长率曲线形成了一个巨大的缺口，一个猛增，一个锐减。也就是说，一边是开发商储备的土地大量被消耗，一边是没有新的土地资源补充。

　　因为这种显而易见的供需失衡，光大证券房地产行业分析师赵强“奉劝”地产商们“先下手为强”。

　　这也是南方周末记者访问的学者、地产商和中介机构，对地价飙升给出的共同原因之一。

　　供求失衡，在土地资源紧张的大城市表现最为突出。

　　上海世联地产总经理袁鸿昌给出的数据是，2005年和2006年上海分别推出380万和640万平方米用地，但根据他们的估算，目前的土地需求是2500万到3000万平米，缺口以数倍计算。“两个月，现有的存量就能消耗掉了。”上投集团下属的汇龙新城总经理俞军认为。

　　对于项目类公司，拿到一块地做一个项目，没有土地等于直接死亡，这类地产商的数量目前仍占到80%以上。

　　对于扩张版图的公司来说，新城市的新土地则是一枚先头钉，也是巩固异地市场的棋子。即便万科、绿城这样的大房地产公司在今年拿地之前也面临南京和上海市场出现空档的危机；万科今年计划开工的规模占年初土地储备的近一半，若不持续拿地，最多两年后现有的发展速度就会减缓。“市场占有率是长期战略，因此不少公司宁愿牺牲短期回报率。”赵强指出。

　　更何况，对于许多已经上市和即将上市的房地产公司来说，不断增加的新土地就是投资者关系。“每股土地储备多少”是基金经理们分析房地产上市企业的重要指标；为了上市，一向批判“地王”的SOHO中国总裁潘石屹也不得不咬咬牙跺跺脚，拍了几块地。“作为一家上市公司，得对股东有所交代，增加土地储备是必须做的一件事情。”戴德梁行杭州分公司总经理杨达指出。

　　一个个个体的理性选择就这样铸成了集体的非理性。“地价跳跃式的上升肯定有不健康的因素，但如果大家都这么拍，就并非全部非理性了，应该探寻真正的根源和背景。”浙江大学房地产研究所所长虞晓芬更愿意辩证地看待。

　　资本助推力

　　如果缺少了资本的推动，地价飙升的非理性可能不会走得这么远。

　　2007年，奥园、SOHO、远洋在香港上市，复地、首创等将回归A股，华远等则意欲借壳；

　　2007年，房地产企业在A股通过增发融资400余亿元，为历年来融资规模最大的板块；

　　2007年，公司债融资启动，房地产公司随即试水，万科、金地、保利、北辰纷纷宣布发行十几亿到几十亿的公司债；

　　2007年，越来越多的其他行业公司进入房地产业，家电厂商海尔拿出300亿准备投资地产，要做的第一件事情自然就是买地；

　　2007年的大多数时间里，地产股的表现优于大盘，保利的静态市盈率最高时甚至达到了150倍。

　　杭州滨江房产副总朱立东的亲身感受是：“房地产公司对土地的溢价判断理论上是相差不大的，但因为有了资本市场上的资金来源，溢价可能会增加很多，对土地价格的承受能力也会高很多。高地价的一部分风险转移到股市上。”“如今的房地产市场，已经从关系密集型转移到资金密集型。过去是看谁有关系能拿到地，现在是看谁有钱能拿到地。”李明书是北京一家二线房地产公司的高层，他们也正在积极地谋求上市。“这是资本对地价上升的一个直接驱动力，”戴德梁行杨达认为，“另一个间接的驱动力是购房者，在通货膨胀的预期和股市风险加大的背景下，他们觉得买地产股不如买地产。”戴德梁行上海公司综合住宅服务华东区主管胡港文就发现，5月份之后，一次性付款的消费者比例增加了不少。

　　而地产商的另一个资金来源——海外基金——尽管遭遇了政策限制，也并没有退出中国市场，而是通过直接投资项目的方式，在积极地寻找分一杯羹的机会。戴德梁行最近就刚刚促成了复地与德国SEB基金一个2亿美元的合作。“归根结底，还是流动性过剩。”多位受访者一再对南方周末记者强调，也就是说，无论是投资者还是消费者层面，钱都太多了，需要寻找投资渠道。

　　有趣的是，不少地产公司本身也在炒股。杭州坊间流传，一家公司通过股市收益四十余亿，能买下半个长沙新三角洲地块了。“房地产商普遍看好后市，所以愿意高价拿地，而今年股市直接融资渠道的增加，又让他们得以高价拿地，”赵强分析道，“游戏规则就此发生改变，过去都是根据单个项目的投资回报率，现在都加上了对未来房价的预期，这更多地是一种风险测算。”

　　不成为大鳄，就被大鳄吃掉

　　游戏规则改变的直接结果就是：大量地产商被淘汰。

　　“如今活跃在土地市场上的，就是那么十几家公司，如果继续维持这个局面，两年之后，可能这个市场上就都只有这十几家公司了，”李明书预测道，“宏观调控政策的取向也是行业的整合和重组，如果不想被大鳄吃掉，就要想办法成为大鳄。”

　　有数据显示，2004年北京还有4000多家房地产公司，现在只有800多家。经过这一轮洗牌，明年的统计数字还会有一个剧减。香港的地产商也是经过3次洗盘，最终存活十余家。

　　在世联地产的袁鸿昌看来，中国的房地产开发商目前可分为四类：资源型开发商、专业型开发商、资金规模型开发商和机会型开发商。机会型开发商占据了总数量的90%以上，但因为可持续性差，“地王”频出的当下，尤其容易死亡；而最终能存活的将是依靠资本市场壮大的专业型公司。

　　资源整合的过程中，对土地的争夺更加激烈，房价不可避免也被抬升，尤其是当新拍地王的价格等于甚至高于周边楼价时。

　　雅戈尔7月份在杭州拍下的1.5万元/平方米，直接刺激了周边的风华九园一周时间从1.4万元/平方米上涨到2万元/平方米。

　　南京实行“一房一价”，规定开盘后的楼盘不得随意抬价，但地产商们干脆让新盘迅速变成二手房，提高交易价格，出现二手房贵过新房的奇特景象。

　　10月份，国家统计局新闻发言人李晓超明确表示，土地开发建设成本提高、土地价格上涨较快，是房价持续上涨的主要原因之一。

　　而反过来，房价的上升，又推动了开发商对土地的争夺，最终推动了地价的上扬。

　　在这场“圈地游戏”中，由于主角大部分是上市公司，这种“地价—房价—地价”之间循环往复的关系借由股市得到了更大程度的放大。

　　每当上市公司出拿地公告，股价总是很“配合”地上涨一定的幅度，即使这是一般不去兑现的纸面财富，这种上涨还是为将来上市公司的增发和公司债融资打下了良好的基础。

　　对此，赵强的解释是：“理论上，只有拿地的回报率高于资金成本，股价才应该上涨。但因为信息的不对称和股市的投机特性，股民基本上都在透支对未来的预期。”

　　第三季度里，保利地产取得了上海、武汉、广州等城市的8个地块，总价款近100亿元人民币，但保利的股价同期也翻了两倍多，变成房地产第一股，保利随后打算发行43亿元的公司债。

　　若隐若现的风险

　　地价和房价交错上升的游戏要玩下去，很重要的一点是必须有足够的需求来支撑未来的房价。

　　经历了今年春天开始并持续了整个夏天的房价飙升后，市场出现了一些微妙的变化。

　　在10月的黄金周中，今年一直领跑此轮全国房价普涨的深圳市，虽然房价仍在高位，但是耐人寻味的是，消费者却似乎选择了冷眼旁观：整个黄金周，深圳只卖出82套新房。深圳市民扬言，要与开发商较劲，坚决不买房，压着地产商低下头来。

　　与此同时，政策层面也有变化。在天价“地王”屡屡出现后，地方政府开始谋划增加土地供给。杭州市上半年放出的土地已经超过了去年；南京10月份推出了14幅“小地块”；青岛则在40天内连续拍出30块土地。除了加大供给外，需求方面也有政策出炉，第二套房首付款比例的提高，将直接压制购房者需求。

　　从市场层面来说，也有寒风袭来。地产股的暴涨和大规模增发，一直被看作此轮“地王”频现的资金基础。但8月份以来，房地产股成为机构减持比例最大的板块，机构通常被认为对市场水温变化能够先知先觉；同时，证监会暂停审批房地产公司IPO的流言再度四起。巨量土地储备带来的资金缺口开始浮现。

　　比如北辰，这一轮土地飙升中最大的地王，今年需要为长沙新三角洲地块支付51亿元。根据北辰的中报资料，无法依靠自有资金支付地款，为了缓解可能的资金压力，北辰10月份宣布发行17亿元公司债。

　　11月1日，土地出让金缴纳新规实施以后，类似的资金压力将会更大。因为房地产商必须缴清所有土地款之后，才能开工。过去开发商普遍采用的是“借鸡生蛋”的策略，只要有10%—30%的前期资金，就可以把土地先行拍下，取得土地证后，就可以着手分期分片开发，用售房所得再返过来分期支付土地款。而新政策要求先交清土地款再开发，这无疑堵住了开发商的变通之道，将使开发商沉淀巨大的资金成本，从而面临巨大的资金压力。

　　因为各家房地产上市公司今年的销售数据良好以及土地资源稀缺的原因，证券公司目前仍给予他们“增持”的评级，但这一切的前提，都基于一点——“中国宏观经济环境和宏观政策不会改变”。